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章某与安徽某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
发布时间:2021-12-28 作者: 民庭--方碧玉  浏览次数:32243 [关闭此页 打印此页]

 

基本案情:

  2016年12月23日,章某与安徽某房地产开发有限公司(以下简称某房地产公司)签订《商品房买卖合同(预售)》,章某购买被告开发的商住房。合同就商品房的交付条件、相关设施设备的交付条件、交付时间和手续、逾期违约金、前期物业管理、补充协议、附件等等均作了明确约定。合同签订后,章某依约向某房地产公司交纳购房款。涉案商品房于2019年12月18日竣工后经综合验收合格。12月27日,某房地产公司以手机短信的方式通知章某来办理房屋交接手续。2020年4月16日,章某与某物业管理有限公司签署《交付房屋核算一览表》,除已付房款外,章某另交纳契税、维修基金、办证登记费、可视对讲费、进户门费、天燃气费、装修拉圾清运费、物业费用、能耗费用等共计32857.77元。当天,章某还与某房地产公司签订了一份《房屋交接书》,双方确认的交房时间为2020年4月16日。2020年3月27日,该县房地产管理中心发出关于案涉小区综合查验结果合格的公告。章某认为,某房地产公司的行为构成违约,故起诉,请求判决:1.被告承担逾期交房违约金28187.747元(以全部购房款655529元为基数,从2020年1月1日按日万分之五的利率计付至2020年3月27日,逾期86天);2.由被告承担入户门的制作费用2000元、可视对讲的制作费用1000元,以及天然气的开通费用2350元,合计5350元;3.被告依施工图加装客厅与阳台间的推拉门;4.被告依施工图将外窗玻璃更换为双层;5.被告履行向“原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”的义务。       

处理结果:

  本案系系列案其中之一,民庭承办法官接到该案后,迅速组成合议庭,通过实地勘察、与相关部门沟通了解情况、与当事人多次协商、召开庭前会议等形式,对案件进行了研判,最后案经本院审判委员会讨论,依照相关法律规定最终判决:1.被告某房地产公司于判决生效之日起十日内支付章某逾期交房违约金5637.55元;2.被告某房地产公司于判决生效之日起三十日内为原告章某房屋的阳台与客厅之间安装符合平面图要求的推拉门(尺寸为2400 mm×2350mm的断热铝合金中空玻璃推拉门);3.被告某房地产公司于判决生效之日起十日内向原告章某提供案涉房屋的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》;4.驳回原告章某其他诉讼请求。

  本案正在上诉过程中。

 

典型意义:

  依法成立的合同对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。涉案合同是当事人的真实意思表示,内容不违反法律的强制性规定,应为有效。本案中,章某已按约支付了购房款,某房地产公司理应按合同约定向原告履行交付符合约定的商品房的义务。本案争议焦点为章某要求的逾期交房违约金是否有事实和法律依据。章某主张的实际交房时间是2020年3月27日即某房地产管理中心关于涉案房屋查验结果合格的公告时间,自合同约定的交房时间届满的次日起至公告之日止,被告逾期交房86天。而某房地产公司辩称其已在合同约定的交房日前即2019年12月底用手机短信的方式通知原告来公司办理房屋交接手续,因原告延期办理,过错在原告,其不存在违约。法院认为,涉案合同约定的商品房交付条件是“该商品房经综合查验合格并备案”,即涉案房屋的交付除需竣工综合验收合格并备案外,还需满足整个小区经“综合查验合格并备案”的条件。某房地产管理中心将案涉小区综合查验合格的结果向社会公示的时间是2020年3月27日,在某房地产公司未能提供其他有效证据证明具体的综合查验备案登记时间的情况下,应视公告的时间为备案登记的时间,即2020年3月27日为涉案合同约定的交付商品房条件的成就时间。某房地产公司虽于2019年12月27日以手机短信方式通知原告前来办理房屋交接手续,但此时的房屋尚未具备交付条件,故短信通知不产生房屋交付的法律效力。2020年4月16日,双方签署了《房屋交接书》,双方确认自签字之日起涉案房屋由开发商交付业主即2020年4月16日为涉案房屋的实际交付日。涉案合同约定的交房时间为2019年12月31日前,被告于2020年4月16日才向原告交付涉案房屋,已逾期构成违约。章某要求某房地产公司承担自2020年1月1日起至2020年3月27日止共计86天逾期交房违约责任的诉讼请求,于法有据,应予支持。涉案合同约定的违约金计算标准为以全部房价款万分之五的标准按日计算,某房地产公司抗辩双方约定的违约金过高,要求核减。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综合考量原告的实际损失,兼顾合同履行情况、当事人的过错程度,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,涉案合同约定的违约金过高,应予调整,酌定以房屋总价款万分之一的标准按日计算。章某的其他诉讼请求,承办法官对与《房屋买卖合同》及施工设计图上标明的相符合的予以支持,对其上没有约定的不予支持。本案是系列案件之一,涉及人数众多,尚在观望的案涉小区业主也不在少数,有一定的社会影响,其能否妥善解决,关系到一定范围内社会的稳定,且对后面案件的解决具有一定的参考意义。

                                                                         

 

              

 

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