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王某与殷某房屋租赁合同纠纷案案例分析
发布时间:2021-11-09 作者: 民庭 --方碧玉  浏览次数:5324 [关闭此页 打印此页]

    基本案情

    2015年12月1日,王某的父亲王某甲与殷某签订《房屋租赁合同》,王某甲将其所有的房屋租给殷某开饭店,双方约定租赁期限三年,自2015年12月1日起至2018年12月1日止,租金每年60000元。该合同还对房屋修缮装饰、违约责任等做了约定。因经营饭店需要,殷某在合同签订后即对涉案房屋进行装修。2018年,王某甲将涉案房屋过户给其子王某。三年合同期满后,殷某仍继续租赁涉案房屋,但未与王某再签书面租赁合同。之后,殷某给付了2019年度的房租65000元,自2019年12月2日起未再给付。因受疫情的影响,经双方商议,王某甲同意为殷某减免2020年度房租5000元,另2020年王某甲在殷某饭店累计消费34000元未结账,双方同意从房租中扣减。2021年1月底,殷某将其经营的饭店关门停业后,并就涉案房屋转租和停租等事宜,通过微信聊天等方式与王某甲多次进行协商。王某甲发给殷某发微信催收房屋,殷某知晓。4月9日,王某在殷某不知情的情况下,又自行将涉案房屋内的部分装璜物拆除并对房屋进行改造。事后,王某甲又多次发微信给殷某,要求殷某尽快结清拖欠的房租,至起诉日,殷某仍将原经营饭店的物品堆放在涉案房屋内未搬出。因双方协商未果,故王某起诉要求解除双方间的房屋租赁合同,由殷某立即给付王某按合同约定的租金共计58500元,并要求被告立即腾空房屋返还给原告。

    审理裁判

    本案在审理过程中,一种意见认为,王某与殷某在房屋租赁期满后虽未签订书面的房屋租赁合同,但根据法律规定,视为双方签订了不定期租赁合同,王某要求殷某支付房屋租金应予支持,应从未付租金之日起计算至殷某所属物品搬空之日止按年租金65000元计算,王某同意免去的5000元以及其在殷某饭店消费的34000元可以在支付时予以扣减;另一种意见认为,根据相关法律规定,殷某应付租金,但支付租金的截止日期也即合同的解除日期,应为王某对部分装璜物拆除并进行房屋改造的时间,租金计按年租金65000元计算,王某同意免去的5000元以及其在殷某饭店消费的34000元在支付时予以扣减。

太湖法院经过审理后,以上述第二种意见为准,判决解除王某与殷某的房屋租赁合同,殷某向王某返还房屋并支付房屋租金47666.6元。

    评析

    本案的争议焦点有三:一、涉案房屋租赁合同是否继续有效;二、涉案合同是否应当解除;三、王某要求殷某支付房屋租金应该如何计算。评析如下:

    一、涉案租赁合同是有效合同。根据法律规定的“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力” 以及“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。”本案中王某甲将涉案房屋过户给王某,不影响租赁合同的效力。合同到期后,王某与殷某虽然没有继续签订书面合同,但殷某继续使用房屋,王某没有提出异议,因此涉案租赁合同继续有效,租赁期为不定期。

    二、涉案租赁合同的解除。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。王某与殷某属不定期租赁,双方有权随时解除,但王某解除合同应当在合理期限之前通知殷某。王某于2021年4月9日将涉案房屋内的部分装潢物拆除并进行改造,事后,王某甲多次发微信给殷某,要求殷某尽快结清拖欠的房租。王某甲与王某系父子关系,王某甲也是实际出租人,王某甲发微信给殷某的行为符合表见代理,应视为王某向殷某履行了告知义务,涉案租赁合同可以解除。

    三、房屋租金的计算。计算房屋租金,首先要厘清合同解除之日。一种意见认为,合同解除日为王某改造房屋的日子;另一种意见认为合同解除日为殷某将物品搬离的日子。笔者同意第一种观点,王某在事先未与殷某商量的情况下,自行将涉案房屋内原有的部分装潢物拆除并进行改造,其行为已经实际占有和使用涉案房屋。且虽然殷某至起诉之日并未将物品搬离涉案房屋,但王某未提供证据证明殷某堆放的物品造成了其相关损失,且自其改造涉案房屋之日起该房屋即由其实际占有和使用。因此,王某并不能以殷某未将物品搬走为由让殷某承担租金至物品从涉案房屋搬走之日止。王某改造涉案房屋的日子应为合同解除日,租金的具体数额,殷某自其与王某不定期合同开始时,2019年支付的租金为65000元,因此其应该按每年65000元的标准向王某支付自未付租金之日起至合同解除之日止的租金。

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