安徽省太湖县人民法院
民事判决书
（2018）皖0825民初3042号
原告：李玉华,女, 汉族,1977年12月8日出生, 住安徽省太湖县小池镇枫铺村李岭组026号，身份证号码340825197712082341。
委托诉讼代理人：何正开，太湖县新仓镇法律服务所法律工作者。
被告:李萍,女, 汉族,1963年10月30日出生, 住安徽省太湖县晋熙镇龙山路5号，身份证号码340825196310300022。
被告:李啟武,男, 汉族,1971年9月6日出生, 住安徽省太湖县晋熙镇长河路，身份证号码342825197109060019。
被告:汪成节，男，汉族，1965年12月6日出生，住安徽省太湖县新仓镇新仓路2号，身份证号码340825196512061314。
原告李玉华诉被告李萍、李啟武、汪成节房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月29日公开开庭进行了审理。原告李玉华及委托诉讼代理人何正开、被告李萍、李啟武、汪成节到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李玉华向本院提出诉讼请求：请求依法判令三被告赔偿原告因被告违约造成的各项损失共293539元，并由三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由: 2017年3月，经汪成节介绍，原告知得仁立酒店（又名毛家饭店）有空房出租，就向其打听房子的情况，汪成节讲房子是李萍租给李啟武的，还向原告出示了李萍的房地权证及李萍、李啟武的授权委托书。2017年11月18日，原告与汪成节经过商议签订了《房屋转租合同》，合同约定：仁立酒店第三层由原告承租，用于休闲娱乐用途，租金按盈利比例分成，原告在不影响房屋整体结构的前提下，有权对房屋进行装饰装修等等。原告依约从李萍处拿到仁立酒店三楼的钥匙后，于2017年12月8日正式开张营业。可是2018年1月5日，王茂春纠集社会人员连续几天到原告经营的“太湖县神话练歌厅”闹事， 2018年1月14日，王茂春又带人闹事，将“太湖县神话练歌厅”砸得一塌糊涂，将原告赶出“太湖县神话练歌厅”，自此原告无法经营下去，“太湖县神话练歌厅”所有设备都被太湖县人民法院强制执行清场。事后，原告才得知，李萍所有的仁立酒店，己经抵押给了太湖县工商银行，银行通过本院将仁立酒店拍卖，王茂春通过竞拍取得了仁立酒店的所有权。综上所述，原告从三被告处依法取得仁立酒店三楼的租赁使用权，投资128000元合法经营“太湖县神话练歌厅”，开张营业不到一个月，就被强制关停。这给原告带来巨大的损失，原告已经向太湖县人民法院申请对这些损失进行鉴定，太湖县人民法院委托安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司进行了评估。评估结论为原告经营的太湖县神话练歌厅的装修资产损失为人民币129943元，除装修资产类损失79390元，消耗类物品损失3240元，食品类物品损失7792元，营业损失73175元。这些损失是由于三被告的过错造成的，三被告在签约时应该告知该租赁房屋存在涉诉或所有权变动情况，但三被告并没有履行告知义务构成违约，为保护当事人的合法权益，根据我国相关法律的规定，起诉至法院，请法院依法判决支持原告之诉请。
为支持其诉讼请求，原告提交了下列证据：
证据一、身份证复印件，《房屋转租合同》，《房屋承租合同书》，授权委托书，房地权字第8695号《房地产权证》。证明1、原告主体资格，2、汪成节以委托人李萍和李啟武的名义于2017年11月18日将仁立酒店三楼房屋转租给李玉华经营，3、原告所租房屋在原告租赁之前的经营与产权情况；
证据二、太湖神话练歌厅营业执照，装修承包人徐俊的身份证复印件和装修收款收据，太湖卓越电脑有限公司的营业执照和三张科技专用票据，太湖汇通商贸有限公司的购货清单和三张送货单，太湖少军商贸营业执照和两张商品进销货台账凭证。证明1、原告李玉华在租赁的仁立酒店三楼经营“太湖神话练歌厅”的事实，2、为经营“太湖神话练歌厅”原告对租赁场所重新装修、购买设备等共投资293539元的事实；
证据三、损失清单，视听资料，法院查封（扣压、冻结财产清单）和毛家饭店物品清点笔录，安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司出具的长平评字（2018）第0302号《评估报告》，评估费发票等。证明原告所租赁的仁立酒店因涉诉而被迫终止营业，给原告造成营业和财产损失，经评估损失达293539元及为作损失评估支付4000元评估费的事实；
证据四、仁立酒店涉诉被执行情况的拍卖公告4份，李萍房地产重新评估申请书，电子拍卖笔录，电子成交确认书，拍卖完结报告，（2015）太执字第00997号太湖县人民法院公告，（2015）太民二初字第00309号《民事调解书》。证明仁立酒店因涉诉分别于2016年至2017年11月15日期间进行三次拍卖，2017年11月15日第三次拍卖时被王茂春竞拍所得的事实。
被告李萍辩称，在原告经营前已告知原告要办妥所有合法手续，经营场地原神话舞歌厅已经装修过了；且签订的房屋转租合同是原告催着签订的，请求驳回原告的诉讼请求。
被告李萍未提供证据。
被告李啟武辩称，对于李玉华和汪成节以我的名义签订的房屋转租合同我不是很清楚，虽然2016年3月8日因生意差经李萍同意后委托石顺斌、汪成节处理转租和其他相关事宜，但我在2016年10月13日与李萍签订了终止2010年7月签订的《承租合同书》，放弃原仁立酒店的使用权，已将房屋及房屋钥匙交还李萍。请求驳回原告的诉讼请求。
针对其辩解意见，李啟武提交了2016年10月13日与李萍签订的《协议书》，证明自2016年10月31日起终止其与李萍于2010年7月12日签订的《承租合同书》并将房屋及钥匙交还李萍的事实。
被告汪成节辩称，我是接受了李萍与李啟武的委托代替两人与原告签订《房屋转租协议》，作为代理人不能享有合同的权利，亦不应承担任何义务。原告的诉讼请求无事实和法律依据，原告的有关损失是王茂春等打砸、闹事、驱赶所致，原告应找王茂春等人赔偿损失。原告的一些家庭生活用品以及消费品作为损失没有任何道理，原告未经权利人同意擅自改造大厅，其损失是自己造成与被告无关。公安机关及法院执行部门敦促原告尽快搬走她的物品，李萍亦通知原告搬离涉案房屋，原告均不听，法院执行部门安排王茂春等替原告搬走物品并堆放于一仓库，原告不及时将物品搬走，故意放任物品处于危险状态。故请求驳回原告的诉讼请求。
针对其辩解意见，汪成节提交了如下证据：
一、授权委托书两份，证明其以李萍、李啟武的名义与李玉华签订《房屋转租协议》是在李萍、李啟武的授权范围内正常行使代理权。
二、《补充协议》，证明李萍与李啟武于2016年8月8日签订的合同同意李啟武将其承租李萍的仁立酒店的一楼、二楼转租给第三方，第三方支付的租金双方各占一半的事实。
庭审中当事人围绕诉讼请求及辩称依法提交了证据并质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的评估报告有异议，认为报告所采信的证据没有经过质证，且价格鉴证师孙立阳的资质有待查证的意见，本院认为在原告李玉华起诉李萍与李啟武房屋租赁合同纠纷[（2018）皖0825民初2376号］一案中，李玉华申请损失鉴定，本院组织原、被告双方进行了质证，到现场勘察时被告汪成节亦到场，评估程序合法；经本院核实孙立阳是通过人力资源和社会保障部组织的全国价格鉴证师考试，取得了全国价格鉴证师执业资格，其鉴证范围包括法律诉讼、经济纠纷、司法鉴证公证中所涉及的土地、房地产等各类标的价格评估及各类损失等价格的评估能力，具有在法定业务评估和鉴定书上签字的资格，故评估报告应予认定。
依据当事人陈述及经审核认定的证据，审理查明的事实如下：
2010年7月12日李萍（甲方）与李啟武（乙方）签订《房屋承租合同书》，李萍将其所有的位于太湖县新城长河路（晋湖路）与法华路交叉处的仁立酒店承租给李啟武，租期自2010年10月31日至2020年10月31日。2016年3月8日李萍委托汪成节为其诉讼代理人处理仁立酒店经营业务，租赁事务，代理权限为包括一般代理，还代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，接受调解，反诉、上诉。同日，李啟武经李萍同意委托石顺斌、汪成节二人为其代理人，全权处理仁立酒店经营事务，包括签订服务合同、转租等事宜。2016年8月8日，双方又签订《补充协议》，李萍同意李啟武将酒店的一楼、二楼转租给第三方，第三方支付的租金各占一半，并明确2010年签订的《房屋承租合同书》与《补充协议》不一致的，以《补充协议》为准。2016年10月13日双方又签订《协议书》，协议约定自2017年10月31日起终止双方于2010年7月12日签订的《承租合同书》，10月31日前李啟武将仁立酒店内设备、设施等按照《承租合同书》的约定搬离并将房屋交还付给李萍。
2015年10月12日，中国工商银行股份有限公司太湖支行（以下简称太湖工商银行）因金融合同纠纷将太湖县金秋工贸有限公司、李萍、董伟建、朋海鸥、李燕起诉到本院，本院立（2015）太民二初字第00309号民事案。该案调解结案后，五被告未履行调解书确定的还款义务。2015年12月29日，太湖工商银行向本院申请执行，本院立（2015）太执字第00997号执行案。该案进入执行程序后，本院于2016年4月5日裁定查封被执行人李萍、董伟建所有的位于太湖县晋熙镇晋湖路与法华路交叉处的房地产仁立酒店，于2016年8月2日裁定拍卖被查封的房地产仁立酒店。安徽新桥拍卖有限责任公司受安庆市中级人民法院委托先后进行了三次拍卖，并在新安晚报上刊登拍卖公告。在2017年11月15日进行第三次拍卖时被王茂春竞拍取得房地产（仁立酒店）所有权，安徽新桥拍卖有限责任公司于2017年11月16日向本院出具拍卖完结报告。
2017年3月，李玉华从汪成节处得知仁立酒店有空房出租，遂向其打听房子的情况，汪成节向其介绍房子是李萍租给李啟武的，并向李玉华出示了李萍的《房地产权证》（房地权字第8695号）及李萍、李啟武的授权委托书。2017年11月18日，李玉华与汪成节经过商议签订了《房屋转租合同》，合同约定：仁立酒店第三层由李玉华承租，用于休闲娱乐用途，租金按盈利比例分成，李玉华在不影响房屋整体结构的前提下，有权对房屋进行装饰装修等等。后李玉华与李萍、汪成节一道到达仁立酒店，李萍将仁立酒店三楼的钥匙交给汪成节，由汪成节交于李玉华。李玉华接收房屋后开始对仁立酒店三楼进行装修，共开支126800元。李玉华经营的“太湖县神话练歌厅”于2017年12月8日正式开张营业，于2017年12月11日在太湖县市场监督管理局登记注册，并领取营业执照。2018年1月5日起，王茂春带领一伙人到连续几天原告经营的“太湖县神话练歌厅”交涉退房。2018年1月14日，王茂春又带人到“太湖县神话练歌厅”要求李玉华退房，双方发生冲突，“太湖县神话练歌厅”的一些物品被砸，使李玉华无法经营。2018年4月13日，本院在执行清场前，通知李玉华到场，李玉华没有到场。“太湖县神话练歌厅”所有设备都被本院强制执行清场，交由王茂春保管，保管期限为三个月。第二天，李玉华到本院了解执行清场情况，本院执行干警要求李玉华将其所有的物品及时搬走。2018年6月8日，李玉华与本院执行干警一道到其物品存放地原卓创化工仓库对执行时搬走的属于其所有的物品进行了清点，清点后李玉华在物品清点单上签字，但李玉华没有按执行法官的要求将其物品搬走。李玉华认为三被告在签约时没有告知该租赁房屋存在涉诉或所有权变动情况，致投资二十多万元合法经营的“太湖县神话练歌厅”，开张营业不到一个月，就被强制关停。给其带来巨大的损失，其损失经本院委托安徽长平房地产资产价格评估有限公司评估其损失为装修效益129943元，其他物品损失90422元，营业损失73715元。故起诉至法院，诉讼请求前述。
本院认为: 当事人在订立合同时应当遵循诚实信用原则，遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中，三方签订《房屋转租合同》的标的物仁立酒店，已于2016年4月5日因涉诉执行被本院查封，2017年11月15日被成功拍卖，拍卖成功后李萍即丧失了仁立酒店的所有权，而李啟武于2016年10月13日与李萍签订《协议书》，双方约定自2016年10月31日起终止《承租合同书》，合同终止后李啟武即丧失了仁立酒店的租赁经营权，故该《房屋转租合同》属于无效合同。无效合同的签订有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，故李玉华要求被告赔偿损失的要求合理部分本院予以支持。
本院认为，李萍作为仁立酒店所有者，执行案件的被执行人，在仁立酒店被法院执行拍卖后的第三天汪成节以其和李啟武名义与李玉华签订的合同后，仍与李玉华、汪成节一道到达仁立酒店，李萍将仁立酒店三楼的钥匙交给汪成节，由汪成节交于李玉华，显然是对汪成节越权代理行为的追认，对无效合同造成的损失应负主要责任。汪成节作为李萍与李啟武的委托代理人理应详细了解被代理的事项，签订合同时应明确告知相对方。本案中，汪成节在签订合同时没有告知李玉华仁立酒店被法院执行查封、拍卖的情况，亦有一定的过错，应承担相应的责任。李啟武在与李萍签订解除房屋租赁合同后没有及时告知受委托人汪成节或撤销委托，对委托代理人从事的代理事项产生的法律后果应承担责任，但汪成节明知2016年8月8日李萍与李啟武签订的补充协议，就仁立酒店的转租范围进行了约定，明确规定酒店的一、二楼转租给第三方，而汪成节代签的房屋转租合同却是将酒店的第三层转租给李玉华，明显超越了代理权限，在合同签订后汪成节既未与李啟武联系也未与另一位受托人石顺斌联系，其超越代理权限的行为没有得到李啟武的追认，因此其代李啟武签订合同产生的法律后果应由汪成节承担。李玉华作为签订合同的一方，在签订合同时没有谨慎审查，致使自己权益受到损害，亦应承担相应责任。综上，本院认为被告李萍应承担签订无效合同造成损失的60%，汪成节承担损失的30%，李玉华自行承担10%的损失。因133568元装修损失中的其他损失5568元，李玉华在装修时并没有实际支出， 5568元其他损失本院不予认定，故应赔偿的装修损失减去折旧为〔126800×（1－5%）×（35－1）/35〕＝117018.29元，李萍赔偿李玉华装修损失117018.29×0.6=70210.97元、汪成节赔偿李玉华装修损失117018.29×0.3=35105.49元，并相互承担连带责任，李玉华自行承担装修损失117018.29×0.1=11701.83元。
对装修资产外的其他物品损失90422元，本院认为，在本院执行过程中曾通知李玉华到场搬走属于其所有的物品，后李玉华到物品存放处清点物品时，法院执行干警又要求其将其所有的物品搬走，而李玉华一直未搬，因此，装修资产外的其他物品损失应由李玉华自行承担。李玉华要求赔偿2018年1月6日至2020年10月31日期间的营业损失73175元，因《房屋转租合同》是无效合同没有法律约束力，且该项损失不是直接经济损失，对此请求本院亦不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第九条、第四十二条、第四十八条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、被告李萍赔偿原告李玉华各项损失70210.97元，此款在判决生效后一个月内付清；
二、被告汪成节赔偿原告李玉华各项损失35105.49元，此款在判决生效后一个月内付清；
三、被告李萍、汪成节对上述损失相互承担连带清偿责任；
四、驳回原告李玉华的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5703元,减半收取2852元,鉴定费4000元，合计6852元，由原告李玉华负担4385元，由被告李萍负担1645元，被告汪成节负担822元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审判员 杨远贵
二O一八年十二月二十四日
书记员 李承仕
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第七条 当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第九条 当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。
第四十二条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
(一)假借订立合同，恶意进行磋商;
(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;
(三)有其他违背诚实信用原则的行为。
第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国物权法》
第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。