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开发商不能以预约合同仍在履行为由拒绝返还房屋诚意金
发布时间:2019-09-20 作者: 民二庭 方碧玉  浏览次数:155 [关闭此页 打印此页]

    基本案情

    2017年3月,太湖某置业公司与安徽某建设公司合作开发某商业综合体项目,在该工程项目尚未取得预售房许可证的情形下即提前预售商品房,两公司公开对外宣传,并在项目附近设点营销,主要是向购房意向者提供银行账号,让其缴纳一定数量的资金,再由该两公司以“房屋诚意金”名义向购房者开据收据。2017年11月21日,曹某通过银行转账的方式向安徽某建设公司转账10万元,该公司向其出具了一份“房屋诚意金”的收据。2018年4月,县住建局检查发现该项目存在重大安全隐患及其他违规行为而责令其停工整改。现该项目一直处于停工状态。曹某认为项目停工“烂尾”,遥遥无期,损害了其合法权益,遂向法院提起诉讼,请求判决两公司返还房屋诚意金并承担相应利息、律师费、保全费等。

    审理裁判

    本案在审理过程中,一种意见认为,曹某虽未与两公司签订书面合同,但从双方的行为来看,其签订的是预约合同,曹某交纳房屋诚意金的目的是为了在未来能在两公司处购买房子,该预约合同一直在履行当中,应当驳回原告的诉讼请求;另一种意见认为,曹某交纳房屋诚意金,安徽某建设公司收款并向其出具收据,实际双方形成的是一种合同关系,安徽某建设公司在收取房屋诚意金时所建工程并未取得商品房预售许可证,违反了法律关于我国商品房预售许可制度的强制性规定,该民事行为无效。两公司应该向曹某返还房屋诚意金。曹某明知违法仍然缴纳房屋诚意金,也有一定的过错,因此曹某的其他诉讼请求不应该支持。

太湖法院经过审理后,以上述第二种意见为准,判决两公司共同向曹某返还房屋诚意金10万元,驳回了曹某其他诉讼请求。

    评析

    本案的争议焦点有二:一为向开发商交纳房屋诚意金是是何种法律行为及其是否有效;一为曹某要求开发商返还房屋诚意金并支付相应利息、保全费、律师费等诉讼请求是否有事实和法律依据。评析如下:

    一、预约合同的定位。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定,当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。本案中,曹某仅有一纸诚意金收据而未与两公司签订任何形式的认购书、订购书、预订书、意向书或者备忘录等以确认双方已经订立预约合同。同时,即使房屋诚意金收据是双方订立预约合同的书面凭证,也因违反法律强制性规定而无效(无效的理由将在下文阐述),因此原、被告双方的民事法律行为认定为是预约合同不能成立。

    二、合同成立及生效的条件。合同成立。是指当事人达成协议而建立了合同关系。一般而言,合同成立要件有三:当事人意思表示一致;有两个以上的当事人;当事人意思表示须以订立合同为目的。合同生效,是指具备有效要件的合同按其意思表示的内容产生了法律效力。合同生效的一般要件是:当事人在订立合同时必须具有相应的民事行为能力;当事人意思表示真实;不违反法律、行政法规强制性规定;不违反公共利益。《合同法》第四十四条规定,依法成立的合同,自成立时生效。曹某向安徽某建设公司交纳资金,该公司收取并出具收据,从这两点看,二者达成了买卖商品房或预备购房的合意,合同关系已然成立。但是该合同是否有效?事实上,两公司在收取房屋诚意金时并未取得预售房许可证,不符合《城市房地产管理法》的规定,违反了法律关于开发商在取得预售房许可证之前不得向买房人收取任何订金款性质的费用的禁止性规定。因此,曹某与安徽某建设公司之间的合同关系无效。

    三、无效合同的法律效力。《合同法》第五十六条规定,无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。《合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。曹某与安徽某建设公司的合同行为无效,曹某向该公司交纳的10万元本金,公司应当返还。曹某在明知该公司没有取得预售房屋许可证的情况下仍然向该公司交纳房屋诚意金,也具有一定的过错。对其要求赔偿利息的请求不应支持。

 

“永久担保”的法律效力认定

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